Để đầu tư bất động sản hiệu quả, nhà đầu tư ngoài sự nghiên cứu thị trường, nhanh nhạy với xu hướng cũng cần phải có cái đầu “lạnh” để tỉnh táo, lường trước những rủi ro phát sinh.
Rủi ro về hạ tầng và môi trường quanh dự án: hạ tầng là yếu tố có thể đẩy bất động sản lên cao nhưng cũng có thể hạ xuống trong tích tắc. Những nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém và ô nhiễm môi trường, thiếu thốn tiện ích... có thể làm giảm giá trị khai thác của dự án. Rủi ro về chính sách. Các chính sách có tác động trực tiếp như thuế, ngân hàng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới sửa đổi... đều ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh địa ốc. Nhiều dự án rơi vào cảnh “án binh bất động” cũng chỉ bởi những tác dụng ngược chiều của chính sách, khiến nguồn vốn bị chôn cứng, đội thêm nhiều chi phí trong thời gian chờ đợi. Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư bất động sản thường không dồi dào đối với cả doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp. Khi nguồn cung cấp vốn gặp vấn đề, dự án phải hoãn lại, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp và cả nhà đầu tư. Vì vậy, nếu kế hoạch tài chính không rõ ràng và không đủ mạnh thì không nên vội đầu tư bất động sản. Rủi ro vì vướng quy hoạch: Rất nhiều người mua nhà đất vô cùng chủ quan, tin vào lời giới thiệu mà bỏ qua việc kiểm tra thông tin quy hoạch. Điều này cũng là cơ hội cho bọn cò mồi bất động sản phi pháp có điều điều kiện thuận lợi để giăng bẫy. Rủi ro vì nhà đất chưa đủ điều kiện bán: Nhà đầu tư nếu không cẩn trọng mua phải nhà đất không hoặc chưa đáp ứng đủ điều kiện để giao dịch. Mua phải một bất động sản không được phép hoặc không thể giao dịch sẽ làm phát sinh rất nhiều rắc rối liên quan. Do đó, cần kiểm tra trước tính pháp lý và điều kiện mua bán của nhà đất đã đảm bảo hay chưa. Giao dịch không đúng người, không chính chủ: Trường hợp này xảy ra khi bất động sản đang giao dịch thuộc sở hữu chung nhưng chỉ có một bên đứng ra giao dịch hoặc người đứng ra thực hiện giao dịch không phải là chủ sở hữu. Ví dụ, tài sản của vợ chồng nhưng chỉ giao dịch với vợ hoặc chồng mà không có sự đồng ý hợp pháp của người còn lại. Hoặc tài sản của ông bà, bố mẹ nhưng con cháu đứng ra giao dịch. Vì vậy, nếu là tài sản thuộc sở hữu của nhiều người, thành phần không có mặt cần phải có giấy ủy quyền thì giao dịch mới được xem là hợp pháp. Thỏa thuận cọc qua loa: Một bên yêu cầu hủy cọc hoặc tiếp tục nhưng bên còn lại không đồng ý và muốn giải quyết theo thỏa thuận. Tuy nhiên, thỏa thuận không rõ ràng, vướng mắc xảy ra. Quá trình mua bán nhà đất tại thời điểm đặt cọc sẽ trở nên đầy rủi ro nếu các bên không có sự thỏa thuận kỹ từ trước hoặc chỉ làm qua loa. Đặt cọc là một khâu quan trọng nhưng hay bị xem nhẹ, rất nhiều rủi ro trong giao dịch xuất phát từ việc đặt cọc mà ra. Chất lượng bất động sản không đảm bảo: Bên mua kiểm tra chất lượng nhà đất hời hợt, không đầy đủ hạng mục và không chính thống có thể dẫn đến nhận một tài sản sai với kỳ vọng ban đầu. Điều này có nghĩa là suất đầu tư tiền tỷ đang giảm giá trị đáng kể so với số tiền người mua đã bỏ ra.
0 Comments
Hiện nay, đầu tư bất động sản là phương thức làm giàu nhanh chóng và được nhiều người lựa chọn khi có nguồn vốn dư dả trong tay. Thay vì ngồi yên, họ muốn dùng tiền đẻ ra tiền một cách hiệu quả nhất. Do đó, không ít người khá hào hứng với hình thức “lướt sóng” bởi tốc độ sinh lời của nó cũng nhanh như chính tên gọi.
Nếu như những bí quyết để đầu tư bất động sản thành công chỉ cho bạn cách nhìn nhận, đánh giá, chọn ra sản phẩm tiềm năng thì với lướt sóng, bạn còn cần đến sự nhanh nhạy, quyết đoán nhất định. "Lướt sóng" là một thuật ngữ của hình thức đầu tư bất động sản ngắn hạn mang lại lợi nhuận cao, mua ngay khi giảm và bán ngay khi tăng. Hoặc chỉ cần bỏ ra một số tiền, trị giá 15% giá trị thực của sản phẩm để tạm thời giữ chỗ rồi “sang tay” sau đó. Hình thức này phụ thuộc vào các yếu tố thị trường và khách hàng, do đó phải nắm bắt được xu hướng thị trường và có nguồn tài chính ổn định. Cũng chính bởi lợi nhuận “trong mơ” này, không ít nhà đầu tư tranh thủ ôm thật nhiều đất nền, căn hộ với mong muốn kiếm bạc tỷ, dẫn đến tình trạng đầu cơ tích trữ khiến thị trường gặp nhiều biến động. Theo như đánh giá từ các chuyên gia, thì việc những cá nhân đầu tư lướt sóng bất động sản sẽ đóng vai trò như một tác nhân thúc đẩy số lượng căn hộ từ các dự án, được tung ra thị trường tăng nhanh. Tuy nhiên, việc lướt sóng ồ ạt cũng rất dễ đẩy nhà đầu tư vào các tình huống rủi ro. Nhà đầu tư lướt sóng phải hết sức thận trọng Để thực sự lướt sóng thành công, nhà đầu tư nhanh nhạy nhưng vẫn phải kỹ càng và lưu ý hàng đầu 5 yếu tố sau đây:
Xem thêm: Với tài chính trên dưới 1 tỷ đồng, nhiều nhà đầu tư bất động sản nhỏ vẫn khá dè dặt khi lựa chọn sản phẩm và phương thức đầu tư. Tuy nhiên, với đất nền, số vốn này hoàn toàn có thể giúp cho việc xuống tiền đạt được lợi nhuận mong muốn.
Một cuộc khảo sát nhỏ tại hội thảo "Kịch bản bất động sản Việt Nam 2019 nhìn từ những xung lực mới" cho thấy, có tới 53% lựa chọn đầu tư vào đất nền, 17% chọn shophouse và biệt thự, và chỉ có 12% chọn chung cư,... Đất nền chứng tỏ dù mình là một lựa chọn truyền thống nhưng vẫn rất “thời thượng” ở mọi diễn biến, xu hướng trên thị trường. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, kênh đầu tư đất nền có biên độ tăng giá khá cao, đạt từ 15% nếu thị trường diễn biến tốt, cá biệt có thể tăng 50-60%/năm tại những khu đón cú hích hạ tầng. Quan tâm hàng đầu đến pháp lý Lời khuyên của các chuyên gia cho các nhà đầu tư khi bỏ tiền vào bất động sản ở giai đoạn hiện nay là đề cao vấn đề pháp lý. Khi được hỏi, làm thế nào để nhà đầu tư tránh được rủi ro khi đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Quốc Văn, phó tổng giám đốc Era Land chỉ trả lời ngắn gọn trong hai chữ "pháp lý”. Đã chấp nhận đầu tư thì phải dành thời gian để đến tận nơi, nhìn tận mắt sản phẩm, đừng để những lời quảng cáo làm mờ mắt. Không gì an toàn hơn bằng việc tự chính bản thân mình kiểm chứng thông tin, tra cứu tại các cơ quan có thẩm quyền. Các nhà đầu tư chỉ nên mua đất nền đã có sổ đỏ, đất ở đô thị và là đất thổ cư. Đặc biệt nên đầu tư các dự án có quy hoạch chi tiết 1/500, các chi tiết bố trí tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất đều được thể hiện trên bản đồ này. Vì sao các chuyên gia lại “đồng thuận” đề cao giá trị pháp lý của dự án đến vậy? Ghi nhận thực tế đã chứng minh cho chúng ta thấy, pháp lý lỏng lẻo chính là nguồn cơn của những dự án ma, phân lô bán nền trái phép, đẩy nhiều người mua thiếu hiểu biểu, thiếu quan sát vào tình cảnh “tiền mất tật mang”. Nhạy bén khi tìm hiểu vị trí Ông Văn chia sẻ: "Với 1 tỷ đồng cơ hội mở rộng phân khúc đầu tư của nhà đầu tư sẽ hạn chế hơn. Tuy nhiên vẫn có một số dự án đáp ứng nguồn vốn tiền mặt này. Cụ thể, nhà đầu tư có thể lựa chọn căn hộ vừa túi tiền giá từ 950 triệu đến 1,2 tỷ đồng/căn, nhưng phân khúc này khá hiếm hoi trên thị trường hiện tại. Hai là đất nền tại khu vực Lâm Đồng, Bình Phước, Đồng Nai, Bình Dương,...". Đất nền là loại hình bất động sản có tính an toàn cao, tuy nhiên, để đảm bảo, nhà đầu tư cũng nên khoanh vùng những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế nhanh và mạnh. Thực tế đã cho thấy, những nơi có kinh tế, giao thương sầm uất, hạ tầng được chú trọng đầu tư, luôn đạt tỷ lệ tăng giá khả quan. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên quan tâm đến các chính sách được áp dụng trong khu vực, vì có thể, chính những quy định này sẽ mở ra những cơ hội bứt phá, thu hút đầu tư trong lai, thay đổi lại mặt bằng giá và tăng giá trị sinh lời. Nếu vẫn còn băn khoăn nhà đầu tư bất động sản nhỏ nên làm gì để thành công thì trên đây là hai yếu tố quan trọng trong kế hoạch đầu tư, đặc biệt là sử dụng một cách hiệu quả nhất nguồn vốn hạn hẹp của mình nhưng vẫn đảm bảo tiềm năng lợi nhuận cao. Xem thêm: Sụt giảm nguồn cung khiến thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh gần đây ngày một kém sắc. Di chuyển sang vùng lân cận để tìm kiếm cơ hội phát triển như một xu hướng tất yếu của các nhà đầu tư. Giữa không ít lựa chọn, đâu sẽ là cái tên sáng giá cho thời gian tới?
Thị trường dịch chuyển Trước đây, Tp. Hồ Chí Minh vẫn luôn là điểm đến lý tưởng của các khách hàng và nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, từ khi thủ tục pháp lý bị siết chặt, nguồn cung dự án giảm, mặt bằng giá tăng cao khiến cho cơ hội mua nhà tại Tp. Hồ Chí Minh ngày càng khó khăn. Theo phân tích của các chuyên gia, chính những yếu tố này đã khởi xướng lên lên làn sóng đầu tư ra các tỉnh lân cận. Trong đó có vùng tứ giác kinh tế phía nam như Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản vùng ven liên tục nóng sốt mà không hề có dấu hiệu hạ nhiệt. Quỹ đất dồi dào cùng hệ thống hạ tầng được đầu tư mở rộng tạo nên sức hút mạnh mẽ cho nhiều nhà đầu tư. Không ít trong số đó lại chỉ là kẻ chạy theo phong trào, đi theo số đông mà ít khi tính toán kỹ lưỡng. Chính điều này tạo cơ hội cho những dự án ma, phân lô bán nền trái phép, cò đất thổi giá có cơ hội hoành hành. Đi tìm cơ hội mới Một nhà đầu tư bất động sản ở TP.HCM, cho biết, trong đầu tư anh luôn có cái nhìn thận trọng, với hai phân khúc chính là đất nền và nhà phố, yếu tố phải cân nhắc hàng đầu chính là pháp lý và quy hoạch. Theo anh, Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu là hai địa phương có dư địa lớn dù không phải là thị trường quá mới lạ với dân đầu tư. Cũng như nhiều chuyên gia đã nhận định, nơi nào hạ tầng phát triển, nơi đó ắt có tiềm lực để phát triển thị trường nhà đất. Tuy nhiên, theo phân tích của giới chuyên môn, nếu như Long An và Bình Dương đã có bước phát triển trước, sớm bùng nổ nhiều cơn sốt đất thì mức nhiệt đang gần bị bão hòa. Trong khi đó Đồng Nai, với điểm nhất là khu vực quanh sân bay Long Thành và Bà Rịa - Vũng Tàu với động lực lớn cũng là sân bay Long Thành, hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng như như cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Bà Rịa, cảng Cái Mép… được định vị sẽ trở thành “bệ phóng” chủ lực cho cả thị trường bất động sản phía nam trong nhiều năm tới. Bởi lẽ, đây là những thị trường mới nổi, nơi nhiều người kỳ vọng sẽ có sự bứt phá mạnh với tiềm năng hiện có. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết trong chiến lược phát triển của mình, Tp. Hồ Chí Minh định hướng các khu đô thị vệ tinh theo kiểu đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính. Trong đó Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới đầy tiềm năng trong xu thế giãn dân đô thị. Bàn về nên đầu tư vào đâu khi thị trường có đang đan xen giữa cơ hội và thách thức, Tổng giám đốc công ty Việt Holdings cho rằng, không riêng gì bất động sản, đầu tư trong bất kỳ thị trường nào, rủi ro cũng là điều khó có thể tránh khỏi. “Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường hiện nay, nguyên tắc mà các thành viên tham gia thị trường hướng đến là sản phẩm bất động sản phải đạt được hai yếu tố an toàn trong hiện tại và tiềm năng thật sự trong tương lai”, ông Tiến nói. Khái niệm an toàn mà ông Tiến nhắc đến ở đây chính là yếu tố pháp lý, uy tín của chủ đầu tư. Còn tiềm năng trong tương lai cần được cân nhắc dựa trên các tác động như hạ tầng, tầm nhìn quy hoạch và chiến lược phát triển vùng. Xem thêm: Trong bối cảnh bất động sản ngày càng có giá, người mua cân nhắc kỹ hơn về vấn đề tài chính thì doanh nghiệp địa ốc cũng không ít trăn trở để tạo ra những sản phẩm tốt nhất. Nhà đầu tư một khi đã xuống tiền luôn thận trọng trong từng bước đi, tránh rủi ro không mong muốn.
Triệu phú Gregory Pinneo - một chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư bất động sản với hơn 40 năm kinh nghiệm cho rằng, khi thị trường trở nên khó khăn, cơ hội thành công sẽ chỉ đến nếu chúng ta biết tạo ra sự khác biệt. Vì vậy muốn khác biệt, muốn đột phá, trước hết hãy là một nhà đầu tư thông tin, nắm vững 3 nguyên tắc cơ bản khi đầu tư nhà đất. Vị trí địa lý “Trong bốn thập niên đầu tư, tôi luôn nắm rõ một nguyên tắc, đó là tạo sự khác biệt về vị trí của bất động sản, thông qua hai việc – luôn lãng mạn và không cách quá xa khu dân cư” – Gregory Pinneo chia sẻ. Vị trí của bất động sản là yếu tố hàng đầu trong việc định hình giá trị , là cơ sở quan trọng để định giá tài sản. Một bất động sản có địa thế tốt sẽ mang lại nhiều tiềm năng lợi nhuận, khả năng phát triển cao, tốc độ tăng giá cũng nhanh hơn hơn so với các khu vực ít “đắc địa”. Môi trường sống trong lành, thoáng đãng, được quy hoạch bài bản là những yếu tố cân nhắc hàng đầu. Đặc biệt, nếu tài chính tốt, nên lựa chọn đầu tư đón đầu ở những khu vực có hạ tầng chuẩn bị hoặc đang kết nối, những khu vực này sẽ hứa hẹn mang lại tỷ suất sinh lợi cao. Ưu tiên bỏ tiền vào những nơi có giá trị đất cao hơn giá xây dựng. Tối thiểu giá mỗi m2 đất phải cao hơn gấp đôi giá một m2 xây dựng. Đây là tiêu chí trắc nghiệm tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất. Những nơi có giá đất cao hơn giá thành xây dựng gấp nhiều lần thì tốc độ đô thị hóa tại đó rất nhanh. Tạo ra những điều khoản Bí quyết tạo ra sự khác biệt thứ hai mà Gregory Pinneo luôn muốn tạo ra cho việc kinh doanh của mình, đó là tạo ra những điều khoản, những thứ vô cùng linh hoạt và biến chuyển để tạo được sự linh động cho người mua và cho cả ông khi thực hiện những vụ giao dịch. “Nhiều người gọi đó là chiêu trò, còn tôi gọi đó là những điều khoản. Khi nào bạn ngừng bán? Người mua có thể trả góp hay không? Họ có thể được sử dụng mảnh đất bên cạnh tự do trong khi chưa có người mua hay không? Lãi suất được tính như thế nào… Trả lời những câu hỏi này, bạn sẽ tạo ra những điều khoản cho mình. Tất nhiên, tiền vẫn là cái đích cuối cùng được sử dụng để đặt lên bàn trong cuộc giao dịch, nhưng những điều khoản cộng thêm khiến bạn tạo ra sự thoải mái vô cùng lớn cho người mua. Ngoài ra, những điều khoản lạ còn giúp khách hàng nhớ đến bạn lâu hơn” – Gregory Pinneo kết luận. Khả năng mở rộng “Khả năng mở rộng là lớp kem phủ trên mặt bánh. Bạn có lợi thế vị trí, bạn có lợi thế trong việc tạo ra những điều khoản, nghĩa là bạn có một cốt bánh ngon. Nhưng để vượt trội đối thủ, bạn phải có khả năng biến đổi bất động sản của bạn” – Gregory Pinneo phân tích. Đơn cử như giữa việc phân vân nên mua một biệt thự với diện tích 350 mét vuông hay mua một mảnh đất 350 mét vuông có sẵn một căn nhà nhỏ 50 mét vuông trên đó. Tất nhiên, phương án thứ hai là lựa chọn thông minh bởi bạn sẽ có tới 300 mét vuông để mở rộng bất động sản của mình. Bạn có thể dựng thêm vài căn hộ đón đầu xu hướng thay vì quẩn quanh với căn biệt thự bị cố định bởi những thiết kế trong đó. Dù là nhà đầu tư mạnh về tài chính hay là nhà đầu tư bất động sản nhỏ, chỉ cần nắm vững các nguyên tắc cơ bản, bạn hoàn có thể làm chủ dòng vốn và kế hoạch của mình. Xem thêm:
Đầu tư bất động sản ngày nay không còn là sân chơi của riêng gì các ông lớn. Với nhà đất, quan trọng nhất vẫn là ở thời điểm và chiến lược. Chính vì vậy, nhà đầu tư nhỏ hoàn toàn có thể tự tin thành công trong lĩnh vực này.
Đừng đầu tư khi chưa nắm rõ những điều cơ bản sau đây Đầu tư bất động sản, việc đầu tiên không phải là tiền mà là xác định được loại hình mà bạn muốn đầu tư. Điều này sẽ phụ thuộc vào tài chính, khả năng của bạn. Ngược lại, chính yếu tố tài chính cũng là cơ sở khoanh vùng để bạn giới hạn phạm vi, tránh trường hợp “lắm mối tối nằm không”. Nắm bắt thị hiếu của cộng đồng trong việc đầu tư bất động sản là một cách giúp chủ đầu tư mang lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên, cần phải cân nhắc đầu tư vào loại nào, có thể là nhà cao cấp, căn hộ cao cấp bán và cho thuê, khách sạn, nhà hàng, siêu thị hay spa… Đừng bao giờ nghĩ rằng có thể mở một siêu thị, spa ở nơi ít người, khu vắng vẻ. Vị trí đi kèm với tiềm năng, đừng bao giờ bỏ sót điều này, nhất là khi bạn hạn hẹp về tài chính. Chính vị trí bất động sản vừa có thể giúp bạn kiếm khách hàng vừa là trợ thủ giúp bạn tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu. Những kênh đầu tư hiệu quả dành cho nhà đầu tư nhỏ Quản lý cho thuê (cần có 20 triệu trở lên) Đây là công cụ đầu tư khá phổ biến, xuất phát từ chính nhu cầu hàng ngày của người thực hiện. Hàng tháng, để chi phí cho việc thuê nhà/phòng trọ, giả sử bạn phải trả số tiền là 3 triệu đồng. Công cụ này chỉ ra cho bạn cách để bạn thuê nhà, sửa lại, ngăn phòng và cho thuê lại. Ví dụ như bạn thuê cả căn nhà với giá 10 triệu, sau đó cho thuê lại toàn bộ từng phòng thu về hơn 10 triệu và giữ lại cho mình 1 phòng để ở. Cách này có thể giúp bạn tiết kiệm được 36 triệu/năm nhờ số tiền nhà hàng tháng. Hình thức này cũng dễ dàng bắt gặp ở những tòa nhà văn phòng. Họ chỉ giữ lại một phần để mình sử dụng, còn lại cho các công ty, ngân hàng thuê lại để làm việc. Tùy theo vị trí, quy mô và đối tượng khách hàng mà khoản lợi nhuận thu về khác nhau, tuy nhiên, hầu hết con số đều ở mức khá hấp dẫn. Đầu tư vùng ven (vốn 200 triệu đến vài tỷ) Dịch chuyển vùng ven hiện nay đang là xu hướng của nhiều nhà đầu tư bất động sản. Cách thức này không chỉ giải quyết được câu chuyện tài chính mà còn tháo gỡ được vấn đề về quỹ đất, giao thông. Vùng ven nhưng đất đai dồi dào, giao thông ngày một nâng cấp, cải thiện thì vẫn hứa hẹn rất nhiều tiềm năng. Hiện nay, các khu vực gần với Tp. Hồ Chí Minh như Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu,...giá đất đang ngày một sốt, với những ai sớm đầu tư ở đây thì hẳn “hốt bạc” không hề ít. Đầu tư mua cho thuê Ngoài việc mua vào, chờ cơ hội bán ra, để tài sản không “đóng băng” giai đoạn chờ đợi, bạn có thể khiến nó “nhả” ra tiền bằng hình thức cho thuê. Có 3 loại hình cơ bản như sau:
Mua nhà sửa bán (Cần có 1-3 tỷ trở lên) Lợi ích của hình thức này là tạo ra được lợi nhuận nhanh, tính thanh khoản cao. Việc chỉnh sửa lại căn nhà sẽ cải thiện được thiện cảm của người mua, khiến việc bán ra thuận lợi hơn. Lợi nhuận thu về có thể ở mức từ 3-10%/tháng tùy vào tài sản. Tuy nhiên, khi cải tạo, bạn cần xác định xem nên chú trọng vào phần nào để đảm bảo cả yếu tố kinh tế lẫn tính thu hút. Xem thêm: |
Về chúng tôiNhững chuyên gia bất động sản cá nhân - người tâm huyết và đam mê giúp đỡ các cá nhân đầu tư và giao dịch bất động sản ... ArchivesChủ Đề |