Bất động sản nghỉ dưỡng được nhận định là một trong những loại hình bất động sản có khả năng tăng nhiệt vào cuối năm nay. Nguồn cầu về du lịch ngày một tăng, dự báo thị trường này sẽ tiếp tục tỏa nhiệt trong thời gian tới.
Theo xu hướng dịch chuyển vùng ven khi thị trường tại các khu đô thị lớn ngày càng có khó khăn, nhà đầu tư nhắm đến các tỉnh thành có bờ biển đẹp, tiềm năng du lịch để mở rộng nguồn vốn. Trong 2 năm trở lại đây, thị trường ven biển liên tục được nhiều nhà đầu tư chú trọng vào phân khúc đất nền. Ông Hàn Mạnh Tiến, Chủ tịch Hội các nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam, cho biết: "Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam đang có sự bùng nổ mạnh mẽ, thu hút sự quan tâm rất lớn của đông đảo nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Không ít doanh nghiệp trước đây chỉ đầu tư bất động sản nhà ở hoặc kinh doanh lĩnh vực khác thì nay lại đang đẩy mạnh đầu tư vào bất động sản du lịch. Điều này vô hình trung tạo nên một làn sóng phát triển rất sôi động của thị trường bất động sản du lịch ở khắp các địa phương có nhiều tiềm năng phát triển du lịch và nghỉ dưỡng". GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết, thông tin về sự mở rộng mạng lưới giao thông, các dự án lớn cũng những đại gia địa ốc, khiến những đợt chào bán dự án nở rộ, thu hút đông đảo khách hàng quan tâm. Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cũng đồng quan điểm với nhìn nhận trên: "Phân khúc bất động sản ven biển vốn là phân khúc đầu tư được quan tâm trong những năm vừa qua được cho là sẽ tiếp tục phát triển trong năm tới. Nguồn cầu du lịch dự kiến vẫn tiếp tục tăng trưởng cả về lượt khách du lịch quốc tế và khách nội địa. Đây là đòn bẩy để thị trường này vẫn tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong năm 2019 và những năm tiếp theo". Đánh giá về phân khúc đất nền ven biển, các chuyên gia cho rằng, sự khan hiếm về quỹ đất, tỷ suất sinh lời tốt, vốn đầu tư không quá cao, thanh khoản ổn là nguyên nhân chính của sự quan tâm hiện nay. Thị trường Bà Rịa Vũng Tàu nhiều tiềm năng Một nhận định khách quan đối với thị trường bất động sản Bà Rịa Vũng Tàu là dư thừa tiềm năng về động lực vẫn có phần thiếu hụt. Với 42 km bờ biển, hệ thống núi kỳ vĩ, phong phú, nhiều bãi tắm đẹp và nguyên nét hoang sơ, Bà Rịa Vũng Tàu hoàn toàn có đủ điều kiện để khai thác sâu hơn, cao cấp hơn về du lịch nghỉ dưỡng. Xét về hạ tầng, Bà Rịa Vũng Tàu chiếm ưu thế khi thuận lợi di chuyển đến Tp. Hồ Chí Minh nhờ các tuyến đường trọng điểm như cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây, Quốc lộ 51,…Các tuyến đường này còn là kênh kết nối hàng đầu giữa địa phương và các tỉnh thành lân cận. Việc đầu tư vào dự án sân bay chuyên phục vụ khách du lịch với vốn đầu tư hơn 4.300 tỷ, tuyến đường sắt Biên Hòa – Vũng Tàu, cảng biển đón khách du lịch và phục vụ logistics,…sẽ góp phần đưa hạ tầng Bà Rịa Vũng Tàu lên một tầm cao mới, mang ý nghĩa quan trọng trong liên kết vùng và khu vực. Ngoài ra, Bà Rịa Vũng Tàu còn là điểm đến của các dòng vốn đầu tư nước ngoài. Theo thống kê, năm 2017, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã cấp mới 69 dự án đầu tư, trong đó có 29 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đăng ký 1,5 tỷ USD và 40 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đăng ký 29.000 tỷ đồng. Hiện trên địa bàn đang có 2 khu công nghiệp lớn là Khu công nghiệp Đông Xuyên (160 ha), Khu công nghiệp dầu khí Long Sơn (1.250 ha) và hơn 10 cảng biển và cảng sông phục vụ ngành dầu khí, quốc phòng, đóng tàu và xuất nhập khẩu. Giới chuyên gia nhận định, “tổ hợp” về kinh tế hạ tầng trên đây là yếu tố thuận lợi hàng đầu cho địa ốc Bà Rịa Vũng Tàu khởi sắc. Ghi nhận cho thấy, tại một số khu vực ven và khu vực thuộc TP. Vũng Tàu, mỗi lô đất từ 50 – 100m2 có giá dao động khoảng từ 1 – 2 tỷ đồng. Trong khi đó, tại các tuyến đường khu vực trung tâm TP như Hoàng Hoa Thám, Trần Hưng Đạo,…, mỗi lô đất khoảng 200 – 300m2 tùy từng vị trí có giá dao động khoảng 6 – 7 tỷ đồng. So với thời điểm trước đây, mức giá này được cho là tăng khá cao, khoảng 10 – 20%. Đặc biệt, gần đây, Thị xã Phú Mỹ với số lượng nguồn cung dồi dào cũng đã thiết lập lại một cách ngoạn mục mặt bằng giá cả. Có thể thấy, bất động sản nghỉ dưỡng tưởng chừng như cũ nhưng vẫn không hề nhàm chán. Sự luân chuyển của thị trường luôn biết cách làm mới các kênh đầu tư. Do đó, về lâu dài, du lịch nghỉ dưỡng vẫn là lựa chọn đầu tư được nhiều “tay chơi” địa ốc nhắm đến. Xem thêm:
0 Comments
Bên cạnh dự đoán thị trường đất nền vùng ven những tháng cuối năm sẽ có sự tăng giá nhẹ, các loại hình như Bất động sản công nghiệp, nghỉ dưỡng và khai thác cho thuê cũng rất có khả năng bung nhiệt ở giai đoạn này. Theo Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing - Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh - Huỳnh Phước Nghĩa, ảnh hưởng từ cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã tác động lớn đến nhu cầu đầu tư bất động sản. Tâm lý chờ đợi, “ăn chắc mặc bền” đã không còn thịnh hành, vì vậy 3 kênh đầu tư dưới đây hứa hẹn sẽ có những diễn biến tích cực hơn. Bất động sản nghỉ dưỡng So với nhiều năm về trước, bất động sản nghỉ dưỡng không còn là đối tượng đầu xa lạ ở thời điểm hiện tại. Thực tế, trước những bước tiến và tiềm năng vươn xa của du lịch của Việt Nam, giới chuyên gia còn đón đầu được sự hứa hẹn bùng nổ trong tương lai của thị trường này, khi lượng khách trong và ngoài nước ngày càng tăng lên. Số liệu của Tổng Cục du lịch Việt Nam cho thấy, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang có mức tăng trưởng lớn nhất Đông Nam Á. Năm 2018, Việt Nam ước đón khoảng 15,6 triêu lượt khách quốc tế, tăng hơn 2,7 triệu lượt khách và 80 triệu lượt khách nội địa, tăng hơn 6,8 triệu lượt khách so với năm 2017. Cũng theo Tổng cục Du lịch Việt Nam, đến năm 2020, Việt Nam sẽ đón khoảng 21 triệu lượt khách quốc tế; năm 2025 là 32 triệu lượt và tăng lên 47 triệu lượt vào năm 2030. Tăng trưởng bình quân của giai đoạn này từ 9 – 11%/năm. Ông Nghĩa khẳng định, làn sóng đầu tư bất động sản ven biển tại Việt Nam sẽ còn dâng cao trong vài quý tới. Sự phát triển mạnh mẽ của kênh đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng do tăng trưởng du lịch ấn tượng, kết nối hạ tầng liên vùng đang tốt dần lên bao gồm cả đường bộ và hàng không. Các nhà quan sát thị trường cho biết, không chỉ quay trở lại đơn thuần như một kênh thu hút đầu tư, mà về lâu dài, chúng ta còn có cơ hội chứng kiến sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô và cải tiến vượt trội ở những thị trường mới. Với nguồn cung hiện tại ở các thị trường truyền thống, chắc chắn sẽ không đáp ứng đủ nhu cầu của du khách. Đặc biệt là khi các địa phương ven biển như Nha Trang, Cam Ranh, Phú Quốc, Đà Nẵng, Phan Thiết, Bà Rịa – Vũng Tàu đang tập trung đẩy mạnh xây dựng cơ sở hạ tầng kết nối như sân bay, đường cao tốc. Bên cạnh đó, bất kỳ thị trường nào có lợi thế về tự nhiên cũng hoàn toàn là điểm dừng chân lý tưởng cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Hiện tại, toàn bộ thông tin dự án West Lakes Golf & Villas tại Đức Hòa đang tạo nên làn sóng đón nhận tích cực trên thị trường. Được biết, đây là dự án nghỉ dưỡng theo mô hình biệt thự kết hợp sân golf cao cấp - mô hình khá khan hiếm nguồn cung tại Việt Nam. Tận dụng lợi thế tự nhiên tại vùng đất Long An, chủ đầu tư tập trung vào việc tạo ra không gian nghỉ ngơi yên tĩnh, thanh bình và trong lành nhất. Quy mô và những hình ảnh triển khai trên thực tế phần nào khẳng định dự án này chắc chắn sẽ là cái tên "hot" bậc nhất vào đầu năm 2020, khi khu biệt thự được chính thức ra mắt. Tiến độ dự án West Lakes Golf & Villas vẫn đang được cập nhật liên tục trên website của đơn vị phát triển và phân phối. Bất động sản khu công nghiệp Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), FDI quý I/2019 đạt kỷ lục với con số 10,8 tỷ USD và tăng 86,2% so với cùng kỳ năm 2018. Đáng chú ý, Nghị định 82/2018/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế (có hiệu lực 10/07/2018) với những quy định mới, cho phép quy hoạch và phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ đã mở ra một cơ hội lớn cho các nhà đầu tư bất động sản. Điều này càng có ý nghĩa trong thực tế quỹ đất ngày càng hạn hẹp, việc quy hoạch và phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ trong chính các khu công nghiệp là sáng từ chính sách giúp nhà đầu tư có thêm cơ hội sở hữu quỹ đất. Đánh giá về tiềm năng bất động sản công nghiệp, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định một năm bùng nổ của phân khúc này. Đồng thời, với sự phát triển của đô thị và dịch vụ sẽ thu hút thêm nhiều nhà đầu tư vào các khu công nghiệp. Các chuyên gia cũng đưa ra ý kiến rằng, việc này sẽ góp phần giải quyết vấn đề về nhà ở cho công nhân, đảm bảo cuộc sống người lao động và hướng tới xây dựng một môi trường làm việc mang đẳng cấp quốc tế. Nhu cầu thuê tăng mạnh nhờ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung đang leo thang đã đẩy giá thuê đất công nghiệp, mặt bằng, nhà xưởng tại thị trường Việt Nam tăng cao 10-15% tùy khu vực và vùng miền. Một tin vui là kế hoạch năm 2020, quỹ đất dành cho phát triển công nghiệp sẽ tăng lên gấp đôi hiện nay, nâng cơ hội sở hữu quỹ đất cho các nhà đầu tư hiện hữu và tiềm năng trong tương lai, mở ra những hướng đi rất mới cho thị trường Việt Nam. Bất động sản đa năng: sở hữu - cho thuê Theo ông Nghĩa, trong 8 tháng đầu năm 2019 thị trường bất động sản có xu hướng giá đi ngang, giao dịch sụt giảm, nguồn cung tại các đô thị lớn trên đà giảm tốc dẫn đến tâm lý nhà đầu tư do dự và phòng thủ nhiều hơn so với giai đoạn trước đó. Vì vậy, nhiều khả năng là các loại hình bất động sản như nhà ở, văn phòng, thương mại và dịch vụ có thể đáp ứng nhu cầu vừa sở hữu tài sản vừa tích lũy để gia tăng giá trị đồng thời có thể khai thác cho thuê sẽ hút vốn đầu tư hơn so với các sản phẩm dùng để đầu tư lướt sóng. Xem thêm:
Đối mặt với vấn đề quỹ đất và dân cư, thị trường Tp. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm nguồn cung bởi lượng lớn dự án bị siết chặt thủ tục. Đây chính là lúc thị trường đất nền vùng ven nổi lên như một phương án thay thế đầy tiềm năng.
Thực tế cho thấy, khi nhà đất Tp. Hồ Chí Minh bắt đầu có dấu hiệu trầm lắng thì thị trường bất động sản vùng ven nóng sốt liên tục trên nhiều phân khúc. Đặc biệt hạng mục đất nền - kênh đầu tư mang tiềm năng sinh lời cao luôn là cái tên được ưu tiên săn đón trong giai đoạn này. Thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cung giảm, giá tăng Theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong quý 1-2019, số lượng giấy phép xây dựng được Sở Xây dựng TP.HCM chỉ có 8.472 (tính cả khu vực nhà dân và dự án). Con số này so với cùng kỳ năm trước đã giảm đến 63%. Đặc biệt, chỉ 10 dự án hình thành trong tương lai được cấp phép mở bán với tổng số 3.109 sản phẩm là căn hộ và nhà thấp tầng. Các dự án này đa số nằm tại khu đông và khu nam thành phố. Lượng sản phẩm đủ điều kiện giao dịch trên thị trường cũng chỉ xấp xỉ con số 1000. Cùng với đó, nguồn thu ngân sách thành phố từ tiền sử dụng đất cũng sụt giảm mạnh (hai tháng đầu năm giảm đến 76% so với cùng kỳ năm trước). Những con số thể hiện sự sụt giảm về cả số lượng sản phẩm giao dịch lẫn mở bán cho thấy sự giảm tốc của thị trường bất động sản so với những năm gần đây, nhất là các năm 2017-2018. Theo HoREA, quá trình rà soát, thanh tra các dự án càng kéo dài sẽ càng gây bất lợi cho doanh nghiệp vì chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh. Thực tế này khiến thị trường Tp. Hồ Chí Minh đang gặp rất nhiều khó khăn về nguồn cung. Giải quyết được sự khan hiếm sản phẩm, thị trường sẽ có nền tảng để sôi động trở lại. Khi câu chuyện này vẫn đang chưa hồi kết thúc, xu hướng dịch chuyển về các tỉnh lân cận như Long An, Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Phan Thiết, Phú Quốc càng được nhiều người lựa chọn. Bất động sản vùng ven vào “thời” Theo ghi nhận, thị trường bất động sản các khu vực lân cận Tp. Hồ Chí Minh từ năm 2017 đã bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc và chuyển biến ngày một tích cực. Đặc biệt, từ giữa năm 2018, sự chững lại của TP.HCM đã góp phần tỏa nhiệt đến các tỉnh giáp ranh và bắt đầu lan ra đều ở các phân khúc khác căn hộ, nhà phố/biệt thự…, với sự xuất hiện của không ít dự án với quy mô lớn, được quy hoạch bài bản. Việc đầu tư ở những khu vực này vừa giải quyết được phần nào câu chuyện tài chính, vừa có cơ hội hưởng lợi từ việc quỹ đất dồi dào, không gian sống rộng rãi, phù hợp với nhiều mục đích hơn. Đối với thị trường vùng ven, không khó để có thể đầu tư đất nền hiệu quả với 1 tỷ đồng, cơ hội dành cho các nhà đầu tư là rất lớn. Không thể phủ nhận, việc phát triển dự án ra vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Long An,... là giải pháp tối ưu nhất cho vấn đề của bất động sản Tp. Hồ Chí Minh. Nhiều công trình trọng điểm đã và đang được triển khai như: Đại lộ Phạm Văn Đồng, đại lộ Mỹ Phước Tân Vạn, mở rộng xa lộ Hà Nội, Vành đai 2, Vành đai 3, cao tốc Long Thành Dầu Giây, tuyến Metro số 1…hứa hẹn sẽ tạo nên giá trị liên kết lớn và vị thế rất khác của các tỉnh thành giáp ranh này. Dự đoán thị trường đất nền vùng ven những tháng cuối năm, các chuyên giá đánh giá cao Bình Dương, Long An, trong khi đó, Bà Rịa Vũng Tàu lại khá hút đối với lựa chọn đất nền ven biển. Và tiêu chí được các nhà đầu tư cân nhắc dường như không có quá nhiều thay đổi: pháp lý sổ đỏ sang tên, vùng giá cạnh tranh và hợp lý, thanh khoản tốt, dịch vụ bán hàng chuyên nghiệp. Tâm lý lựa chọn sản phẩm đầu tư ngày nay đang có phần thận trọng và kỹ càng hơn trước nhiều vấn đề liên quan đến thủ tục, pháp lý xảy ra gần đây. Vì vậy những dự án có pháp lý đầy đủ, thông tin rõ ràng minh bạch sẽ có lợi thế cạnh tranh cao trên thị trường. Xem thêm: Từ đầu năm đến nay, ghi nhận cho thấy thị trường bất động sản vùng ven nóng sốt liên tục. Quỹ đất dồi dào, hạ tầng cải thiện, tạo nên sức hút mạnh mẽ của khu vực giáp ranh Tp. Hồ Chí Minh.
Các chuyên gia nhận định, với sức hấp dẫn như hiện nay, những dự án quy mô rõ ràng về pháp lý, được thực hiện bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ đạt được mức hấp thụ cao và nhiều khả năng cũng sẽ tăng giá nhẹ trên thị trường. Thị trường chắc chắn có sự tăng giá Ông Nguyễn Hoàng Tuấn, Tổng giám đốc Công ty CP Yeshouse, cho biết hiện giá đất nền trên thị trường thứ cấp tại một số dự án lân cận Tp.HCM đã có xu hướng giao dịch ổn định trong thời gian vừa qua, ngoại trừ một số thị trường xuất hiện những thông tin tốt về quy hoạch giao thông thì giá có xu hướng tăng mạnh. Nhận định về diễn biến phân khúc đất nền vùng ven từ nay đến cuối năm, ông Tuấn đưa ra mức biến động sẽ nằm trong khoảng 10 - 15%, còn việc tăng nhanh hay chậm còn phù thuộc vào dự án và khu vực mà dự án tọa lạc. Cũng như nhiều chuyên gia đã nhận xét, ông Tuấn thừa nhận các yếu tố ảnh hưởng đến việc tăng giá của mỗi dự án bao gồm hạ tầng giao thông, tiện ích sẵn có trong dự án, vị trí đẹp, khả năng thu hút cư dân về sinh sống, pháp lý rõ ràng. Với dự án đảm bảo các yếu tố này chắc chắn sẽ có mức độ tăng giá rất nhanh. Xu hướng khách hàng và nhà đầu tư Trong bối cảnh thị trường sôi động như hiện nay, phân khúc nào cũng là kênh đầu tư tiềm năng cho các đối tượng nhà đầu tư khác nhau. Tuy nhiên, dù ở phân khúc nào, yếu tố pháp lý và sự uy tín vẫn được quan tâm hàng đầu. Hiện nay, sự lựa chọn của người mua ngày càng kỹ càng và khó tính. Dó đó, sự thanh lọc của thị trường cũng thể hiện rõ nét ở từng dự án. Nhìn chung, khẩu vị của người mua bất động sản căn bản không thay đổi nhiều. Với người mua ở thực thì có 3 yếu tố quyết định đến việc “xuống tiền” của họ là:
Khi liên tiếp các dự án ma, phân lô bán nền trái phép bị cảnh cáo, thứ người mua cũng như nhà đầu tư lo ngại nhất vẫn chính là pháp lý. Mặc dù cơ quan địa phương đã nắm bắt tình hình và tăng cường siết chặt quản lý tuy nhiên vẫn không tránh khỏi nhiều doanh nghiệp làm ăn phi pháp, cố tình lách luật. Khó khăn nhưng cũng chính là thế mạnh, bám vào yếu tố này, tạo lòng tin bằng pháp lý đầy đủ là cách hiệu quả để doanh nghiệp “tiêu thụ” nhanh chóng sản phẩm của mình. Xem thêm: Sự chững lại của thị trường bất động sản TP.HCM đã góp phần tỏa nhiệt đến các tỉnh giáp ranh và bắt đầu lan ra đều ở các phân khúc khác căn hộ, nhà phố/biệt thự…, với sự xuất hiện của không ít dự án với quy mô lớn, được quy hoạch bài bản.
Với lợi thế lớn về việc được đầu tư cải thiện cơ sở hạ tầng, các khu vực vùng ven như Bình Dương, Long A, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu thực sự bước vào giai đoạn bùng nổ khi làn sóng đầu tư trỗi dậy mạnh mẽ. Khi các công trình, dự án giao thông, mở rộng kết nối hoàn thành sẽ vẽ nên hình hài một vùng đô thị mới, kéo theo sức hút về lao động, di dân và nhu cầu của người nước ngoài đến sinh sống, làm việc. Tiềm năng kinh tế Hiện nay, các tỉnh vùng ven đều được biết đến là vùng đất của công nghiệp. Chính phủ đã quy hoạch vùng kinh tế trọng điểm phía Nam bao gồm Tp.HCM và các tỉnh thuộc cả miền Đông lẫn miền Tây Nam Bộ như Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Tiền Giang. Trong đó, Tp. Hồ Chí Minh đóng vai trò là trung tâm kết nối phát triển. Theo quy hoạch của TP.HCM, khu Đông TP.HCM là đô thị vệ tinh của thành phố và được đầu tư mạnh mẽ để triển hạ tầng và hệ thống giao thông như:
Làn sóng dịch chuyển ngày càng mạnh mẽ Theo các nghiên cứu thị trường, những lý do dẫn đến sức nóng trong thời gian qua tại khu vực vùng ven xuất phát từ một vài yếu tố sau:
Tại thị trường Bình Dương, sự sôi động được ghi nhận luôn duy trì ở mức ổn định, đặc biệt còn thu hút thêm các nhà đầu tư từ khu vực phía Bắc. Với lợi thế về quỹ đất và nhu cầu cao, đất nền, nhà phố, căn hộ tại đây luôn được khách hàng săn đón, nhiều người cũng đã chuyển từ kinh doanh nhà trọ sang xu hướng cho thuê căn hộ tại Bình Dương vì mức lợi nhuận quá hấp dẫn. Đáng chú ý, các huyện như Bàu Bàng, Bến Cát, Lai Uyên,...dù không thuộc vùng trung tâm nhưng lại là điểm đến lý tưởng cho những dự án quy mô lớn. Đơn cử như Phúc An Garden của Trần Anh Group khi trong khuôn viên có tới 4 khu công viên chức năng rộng lớn. Theo đánh giá và kỳ vọng, về “dài hơi”, những cái tên vùng ven này sẽ tiếp tạo nên những đợt sóng mới trên thị trường, từ các dự án nhà ở đến bất động sản công nghiệp và cả tiềm năng về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Xem thêm: Mặc dù lượng giao dịch giảm, giá căn hộ Tp. Hồ Chí Minh vẫn tăng khiến nhà đầu tư cho thuê gặp vấn đề nan giải cho câu chuyện lợi nhuận.
Các nhà đầu tư chia sẻ, việc giá thuê giảm giữa bối cảnh thị trường như lúc này khiến họ không còn hứng thú. Không những việc tìm khách hàng gặp khó khăn mà ngay cả kênh đầu tư của họ cũng chẳng hứa hẹn sẽ đem lại mức thu chênh lệch như kỳ vọng. Giảm giá vẫn “ế ẩm” Ông Minh, người có căn hộ cho thuê với mức giá 14 triệu/tháng cho biết, khách hàng vừa trả nhà cách đây không lâu. Xót nhà để không, ông Minh đăng tin quảng cáo, nhờ người giới thiệu,...đủ phương thức nhưng vẫn chưa kiếm được người thuê mới. Dù đã giảm xuống 12 triệu theo lời khuyên bên môi giới, ông vẫn gặp khó khăn cho căn hộ của mình. Chẳng riêng gì căn hộ trung cấp, những căn có giá rẻ hơn với mức giá thuê tầm 7 triệu đồng/tháng cũng không khá khẩm hơn là mấy. Bà Ngọc cho biết, bà đã bỏ 1,1 tỉ đồng mua căn hộ ở quận 9, diện tích gần 60 m2. Sau một năm giá nhà đã tăng lên 1,5 tỉ đồng nhưng giá cho thuê lại giảm. Dù giá cho thuê rẻ nhưng đã 3 tháng nay, căn hộ này vẫn trong tình trạng vắng chủ. Giá thuê liên tục giảm cũng khiến lợi nhuận đầu tư thuê căn hộ liên tục đi xuống, chỉ ở mức 5%-5,9%. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp bắt đầu thay đổi cách kinh doanh căn hộ cho thuê để tránh trượt giá như việc đổi hướng sang cho thuê căn hộ theo ngày như khách sạn. Đầu tư nhà cho thuê không còn sức hút Bàn về nguyên nhân giá thuê giảm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng điều này xuất phát từ việc tuy giá nhà lên cao nhưng nhu cầu thuê không còn quá đông. Việc giảm giá thuê là tín hiệu đáng mừng cho người thuê, quan hệ cung cầu trên thị trường đang có sự tự điều chỉnh. Theo ông Châu, giá cho thuê căn hộ đang trở về đúng với thực tế thị trường và thu nhập của người dân. Thị trường đang rất thiếu phân khúc cho thuê căn hộ vừa túi tiền trên dưới 5 triệu đồng. Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang lại chỉ ra sự nghịch lý của thị trường. Đáng lẽ ra, giá thuê giảm, nguồn cung nhiều thì giá căn hộ cũng phải giảm tỷ lệ thuận theo. Giới chuyên gia cho rằng chủ nhà phải trừ đi thuế, phí môi giới, chi phí sửa chữa, tỉ lệ bỏ trống bình quân 10%-15% mỗi năm… Chính khoản hấu này khiến nhà đầu tư nhận thấy lãi suất đầu tư căn hộ cho thuê không còn hấp dẫn và tiềm năng nữa. Trái ngược với tình thế này, xu hướng đầu tư căn hộ cho thuê tại Bình Dương lại đang là lựa chọn có sức hút cho nhiều nhà đầu tư. Thực tế, xét về mặt bằng nguồn cung và nhu cầu thực, thị trường này vẫn cần nhiều hơn những gì đang có. Tuy nhiên, tại Bình Dương, lượng người thuê rất đông, phải nói là gia tăng hàng năm, đặc biệt là chuyên gia nước ngoài, người hướng đến chất lượng cuộc sống cao cấp. Do đó, đầu tư cho thuê căn hộ tại đây có lợi nhuận khá hấp dẫn, một phần cũng nhờ vào giá mua nằm ở mức tài chính hợp lý. Xem thêm: Người dân có thu nhập trung bình sẽ ngày càng khó khăn hơn trong việc mua hoặc thuê nhà tại Tp. Hồ Chí Minh khi nguồn cung tại thị trường này sụt giảm khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao.
Ghi nhận gần đây cho thấy, trong khi mặt bằng giá căn hộ tại Tp. Hồ Chí Minh vẫn tăng khi lượng giao dịch giảm (căn hộ thứ cấp) thì thách thức về quỹ đất khiến nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, bình dân trở nên khan hiếm. Thống kê của Công ty Savills cho thấy, một vài năm trở lại đây, người mua nhà ở Tp.HCM và Hà Nội khá tương đồng khi nhu cầu thực hướng đến phân khúc hạng C, kéo theo lượng giao dịch tăng cao. Nguồn cung sụt giảm trước nhu cầu tăng cao Bàn về thực trạng nguồn cung sụt giảm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho biết: "Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM rất lo ngại trước tình trạng sụt giảm quy mô thị trường bất động sản, sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại (mới) được Sở Xây dựng đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ có 2ha233 và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Đồng thời cũng chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn, giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, căn hộ bình dân giảm 34,7%. Điều đáng quan tâm là quý 2/2019, không có dự án nhà ở bình dân, vừa túi tiền được đưa ra thị trường". Sự khan hiếm nguồn cung đặt ra nhiều nỗi lo về tương lai khi dân số có xu hướng tăng lên hàng năm. Nếu không có giải pháp kịp thời, chắc chắn vấn đề nhà ở sẽ trở nên vô cùng nan giải trong tương lai. Rất cần những dự án nhà ở bình dân Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết xu hướng các gia đình trẻ, gia đình tách hộ... ngày càng tăng. Hơn nữa, Việt Nam có tốc độ đô thị hóa nhanh, ước tính khoảng một triệu dân cư đô thị mới tăng lên mỗi năm. Theo sự tính toán của Bộ Xây dựng thì chúng ta cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn nhà ở giá rẻ mới đủ để đáp ứng nhu cầu bức thiết hiện nay. Nhưng thực tế cho thấy, thị trường đang thiếu hụt sản phẩm nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền; thiếu nhà ở xã hội; thiếu nhà cho thuê giá thấp. Trong bối cảnh nhà nước chưa có chính sách tín dụng để hỗ trợ cho người thu nhập trung bình mua nhà cũng như còn hạn chế chính sách khuyến khích doanh nghiệp, thị trường bất động sản nhà ở phân khúc bình dân rất dễ gặp khó khăn ở giai đoạn 2019 - 2020. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản đã đưa ra một số đề nghị trên cơ sở các khó khăn hiện tại, cụ thể:
Xem thêm:
Ghi nhận tại thị trường Tp. Hồ Chí Minh cho thấy giá bán ra trung bình ở mức 1.600 đô la Mỹ/m2. Mức giá này tăng bình quân khoảng 10% mỗi năm và duy trì trong suốt 5 năm qua. Căn hộ hạng A có biên độ tăng giá cao nhất bởi nguồn cung ngày càng đạt được tiêu chuẩn cao cấp hơn so với trước, trong khi đó hạng B và C vẫn tăng giá ở mức bình ổn hơn.
Lượng giao dịch có dấu hiệu giảm tốc Tuy tăng trưởng mạnh trong 5 năm qua nhưng thị trường căn hộ đang cho thấy những dấu hiệu giảm tốc. Theo chỉ số nhà ở Tp. Hồ Chí Minh do Savills vừa công bố, tổng lượng giao dịch quý 1-2019 đã giảm 37% theo quý và giảm 49% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường nhà ở Tp. Hồ Chí Minh cũng giảm 8 điểm phần trăm theo quý. Sự đi xuống được ghi nhận tại tất cả các giao dịch, từ phân khúc hạng sang đến trung cấp, bình dân. Thực tế, ghi nhận vào thời điểm trước đó (từ những tháng cuối năm 2018), thị trường đã bắt đầu có sự giảm tốc về tính thanh khoản. Toàn TP HCM có 11.000 căn nhà chung cư đã giao dịch thành công, giảm tới 27% trong vòng 12 tháng qua. Lý giải về sự sụt giảm trên, Savills cho rằng nguyên nhân nằm ở vấn đề khan hiếm nguồn cung. Điều này xét theo bối cảnh Tp. Hồ Chí Minh siết chặt pháp lý dự án như hiện nay thì khá hợp lý. Những đợt thanh tra, rà soát hàng loạt khiến nhiều dự án chững lại, không đủ nguồn cung bung ra thị trường. Thực tế này đã kéo cả thị trường bất động sản “lắng đọng” khiến nhiều người tập trung vào xu hướng dịch chuyển vùng ven, đặc biệt là phân khúc căn hộ tại Bình Dương. Giá vẫn âm thầm tăng Mặc dù nguồn cung ghi nhận sự giảm tốc nhưng mặt bằng căn hộ tại Tp. Hồ Chí Minh vẫn âm thầm ghi nhận những đợt tăng giá. Thị trường căn hộ thứ cấp vẫn có nhiều dự án chất lượng, đáp ứng đủ những tiêu chí của khách hàng và có mức tăng giá ổn định từ 5-15% tính từ đầu năm 2019. Tại khu vực quận 7, các dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện có mức tăng giá đều đặn trên thị trường thứ cấp. Những căn hộ được săn đón trước đó Những căn hộ đã được nhà đầu tư săn đón trước đó nay đã có mức chênh lệch khoảng 4 – 7 triệu đồng/m2. Tính từ thời điểm 2015 - 2017 có một số dự án đã bàn giao trước đó như: Ehome 5, Cosmo City hiện đang bán các căn thứ cấp với mức giá lần lượt là 36 - 38 triệu đồng/m2 và 34 - 36 triệu đồng/m2… tăng khoảng 3 triệu đồng/m2 so với với lúc mở bán. Nhìn chung, hiện tại, khu Đông TP.HCM đang là nơi ghi nhận mức tăng giá trên thị trường thứ cấp khá tốt. So với giá gốc, các dự án này đều tăng trung bình từ 10 - 15%/năm, thậm chí 20%/năm ở các dự án có vị trí đẹp. Với khu Tây, nguồn cung căn hộ hoàn thiện đạt mức tương đối nhưng các dự án chất lượng tiện ích và vị trí di chuyển thuận lợi lại khá khan hiếm nên giá thứ cấp ghi nhận tăng trung bình khoảng 7-15%/năm (tùy dự án). Sự khan hiếm nguồn cung nhưng mặt bằng giá vẫn tăng đều khiến cơ hội mua nhà tại Tp. Hồ Chí Minh ngày càng khó khăn hơn và kênh đầu tư cho thuê căn hộ tại Tp. Hồ Chí Minh không còn hấp dẫn bởi giữa vốn - lợi nhuận có phần “bấp bênh”. Việc giá căn hộ tăng cũng là nguyên nhân làm cho quá trình dịch chuyển vùng ven tìm cơ hội ngày một sôi động. Xem thêm: Hiệu suất sinh lời từ việc đầu tư cho thuê căn hộ quanh các khu công nghiệp tại Bình Dương đạt bình quân 8-10% hoặc cao hơn. Các dự án chung cư nằm gần các khu công nghiệp lớn cho thấy căn hộ 1-1,1 tỷ đồng trở lên có giá thuê phổ biến 8-9 triệu đồng mỗi tháng.
Từ khi Bất động sản Bình Dương trỗi dậy sau thời gian “đóng băng”, thị trường này đã ghi nhận nhiều sự chuyển biến tích cực. Được đánh giá là thị trường bất động sản phong phú với nhiều loại hình sản phẩm như nhà phố, căn hộ, đất nền, bất động sản công nghiệp,...tuy nhiên, nhìn chung mặt bằng các hạng mục vẫn chỉ đang ở mức căn bản, chưa thực sự có nhiều dự án gây được ấn tượng so với Tp. Hồ Chí Minh. Các chuyên gia nhận định đó chỉ là nơi ở đơn thuần, không tạo được điểm nhấn sâu sắc. Hiện nay, công nghiệp phát triển, tạo động lực để Bình Dương thu hút lượng lớn người nước ngoài về đây làm việc và sinh sống. Do đó, những quan điểm trong cách lựa chọn bất động sản cũng như nhu cầu, thị hiếu của lượng khách này đã đặt ra các tiêu chuẩn mới, khắt khe hơn trong thiết kế và tiện ích. Theo số liệu thống kê của tỉnh, có hơn 45.000 chuyên gia, kỹ sư nước ngoài, hơn 1 triệu công nhân kỹ thuật cao, kỹ sư, chuyên gia trong nước làm việc tại Bình Dương. Con số này tăng 20-25% mỗi năm. Điều này cho thấy, nhu cầu về thuê căn hộ chỉ có tăng, thậm chí ngày càng đòi hỏi cao hơn về chất lượng và tiện ích, là cơ hội rất lớn cho đầu tư mua bán và cho thuê căn hộ, nhà ở. Việc tìm kiếm được nơi an cư gần nơi làm việc sẽ thuận lợi hơn rất nhiều cho các chuyên gia nước ngoài, tiết kiệm được hàng giờ đồng hồ cho thời gian di chuyển.Đó là lý do hầu hết các dự án mới bung thị trường có thanh khoản khá tốt, đặc biệt ở các dự án thuộc dòng trung - cao cấp, có các tiện ích nội khu chất lượng được giới đầu tư săn đón vì chuyên gia nước ngoài có nhu cầu sống cao sẽ chọn thuê các dự án này. Anh Phùng Ngọc Thanh - chủ một khu nhà trọ 12 phòng tại Dĩ An, Bình Dương, đã kinh doanh được 3 năm nay với tình trạng hết phòng vì lượng công nhân, người lao động xung quanh có nhu cầu thuê rất cao. Với thu nhập từ 12 phòng trọ, vợ chồng anh Thanh có cuộc sống tương đối ổn định, tuy nhiên theo anh là lợi nhuận không cao. Chi phí anh bỏ ra để hoàn thiện dãy trọ trên khoảng tầm 3 tỷ. Giá nhà trọ cho thuê tại Bình Dương ở mức từ 1.000.000 đồng - 1.200.000 đồng/phòng, trừ chi phí quản lý, thuế, chi phí sửa chữa thì một tháng vợ chồng anh thu về khoảng 10 – 14 triệu/tháng, lợi nhuận tính ra là khoảng 5% mỗi năm - một con số khá thấp. Anh cho biết khu trọ trên mới được bán với giá 4 tỷ và đang có hướng muốn chuyển sang đầu tư 3 căn hộ cao cấp để cho thuê. Số tiền thu về mỗi tháng có thể từ 30 - 35 triệu, cao gấp 3 lần so với đầu tư nhà trọ. Câu chuyện của anh Thanh cũng tương đồng với nhiều chủ trọ khác tại Bình Dương, so với kinh doanh nhà trọ phải bỏ nhiều công sức mà lợi nhuận không bao nhiêu thì đầu tư cho thuê căn hộ hạng sang sự đổi hướng được lòng hơn cả. Theo khảo sát sơ bộ, hiện tại hiệu suất sinh lời từ việc đầu tư cho thuê căn hộ quanh các khu công nghiệp tại Bình Dương đạt bình quân 8-10% hoặc cao hơn. Cụ thể, các dự án chung cư nằm gần các khu công nghiệp lớn như: VSIP, Việt Hương, Sóng Thần, Đồng An, Nam Tân Uyên ghi nhận căn hộ 1-1,1 tỷ đồng trở lên có giá thuê phổ biến 8-9 triệu đồng mỗi tháng. Các chung cư có vị trí gần đường lớn, kết nối giao thông thuận tiện, nội thất hoàn chỉnh, giá 1,2-1,5 tỷ đồng, giá cho thuê có thể đạt 12-15 triệu đồng/tháng. Bình Dương ở thời điểm hiện tại đang sở hữu nhiều tiềm năng và ưu thế trên thị trường bất động sản vùng ven. Không riêng gì phân khúc căn hộ, nhiều dự án khu đô thị bao gồm nhà phố, đất nền ở các huyện trong tỉnh cũng không hề kém cạnh khi cho thấy hấp lực mạnh mẽ. Do đó, trong khi thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh đang lắng xuống thì cơ hội sinh lời từ nhà đất vùng ven lại càng có sức hấp dẫn, đáng để các nhà đầu tư xem xét. Xem thêm: Bình Dương là một trong những vùng ven sôi động bậc nhất trên thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay. Hàng loạt dự án mọc lên “như nấm sau mưa”. Tất nhiên, không phải vì “ngẫu hứng” mà Bình Dương lại có sức hút mạnh mẽ đến vậy.
Thị trường sôi động với nguồn cung phong phú Đến nay, Bình Dương ghi nhận đã có 381 dự án nhà ở được UBND tỉnh chấp thuận cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở. Trong đó:
Thứ nhất, Bình Dương là cầu nối của trục hành lang kinh tế TP.HCM với các tỉnh Tây nguyên. Trong quy hoạch liên kết vùng TP.HCM mở rộng, Bình Dương được Thủ tướng Chính phủ quy hoạch là tiểu vùng đô thị trung tâm, gồm TP.HCM và vùng phụ cận như: TP.Thủ Dầu Một, TX.Dĩ An, TX.Thuận An, TX.Bến Cát, TX.Tân Uyên (Bình Dương). Thứ hai, Bình Dương có lợi thế rất lớn nhờ vào quỹ đất sạch dồi dào, có thể đáp ứng được nhu cầu ở thực của cư dân địa phương lẫn cư dân từ các thành phố khác. Thứ ba, Bình Dương là “thủ phủ công nghiệp”, do đó luôn thu hút lượng lớn người lao động về sinh sống và làm việc, tạo ra nhu cầu không nhỏ về nhà ở. Một số doanh nghiệp trong ngành đang nhìn thấy xu hướng phát triển mới của BĐS Bình Dương đi theo chiều sâu với các dự án quy mô lớn, được quy hoạch đồng bộ, đầu tư bài bản… Đồng thời, mức giá bán hợp lý với tài chính nên tính thanh khoản cao, tạo lực hút cho cư dân ở các khu vực lân cận. Chính nhờ thế mạnh về kinh tế, bất động sản công nghiệp Bình Dương trở thành miếng mồi ngon, ngày càng hấp dẫn nhiều ông lớn trên thị trường. "Nhiều nhà đầu tư bất động sản trong và ngoài nước đang có xu hướng quay trở lại Bình Dương sau thời gian đầu tư ở Đồng Nai và thành phố Hồ Chí Minh. Bởi so với các khu vực khác, thị trường đất nền Bình Dương tương đối an toàn, vốn đầu tư thấp nhưng nhiều tiềm năng tăng giá trị", ông Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết. Cú hích hạ tầng Hiện nay, ngoài đường vành đai 3, vành đai 4, đại lộ Mỹ Phước – Tân Vạn – Nhơn Trạch, ĐT 746, ĐT 747B mở rộng, sắp tới các khu vực này còn đón thêm nhiều công trình giao thông “tỷ đô” như cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, cao tốc TPHCM – Lộc Ninh, metro thành phố mới Bình Dương – Uyên Hưng – Tân Thành, hay kéo dài metro Bến Thành – Suối Tiên đến thị xã Dĩ An…Những công trình này góp phần tạo sự gắn kết, lưu thông thuận lợi giữa Bình Dương và các khu vực phát triển kinh tế khác. Mới đây nhất, HĐND tỉnh Bình Dương tại kỳ họp thứ 9 (bất thường) đã thông qua tờ trình về chủ trương đầu tư dự án cải tạo, mở rộng QL13 được thực hiện theo hình thức đối tác công tư (PPP) và hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT). QL 13 là trục giao thông xương sống, có ý nghĩa như chiếc đòn bẩy nâng cao vị thế của Bình Dương từ tỉnh nghèo thuần nông lên vị trí dẫn đầu cả nước về phát triển công nghiệp, đô thị, thu hút đầu tư. Tương tự, trước đây, khá nhiều người đặt nghi vấn có nên đầu tư vào đất nền Bàu Bàng, Bình Dương vào thời điểm cuối năm 2019, thì đến nay, khi khu vực này trở thành điểm đến của quá trình dịch chuyển khu công nghiệp cùng những cú lột xác ngoạn mục về hạ tầng, hàng loạt doanh nghiệp đổ về đây tìm cơ hội. Dự kiến, Bàu Bàng sẽ là khu vực nhà đất nóng nhất nhì Bình Dương trong năm 2020. Ngoài ra, các cơ quan chức năng tại đây cũng như nhà đầu tư rất chú trọng vào tính pháp lý của dự án. Đây chính là cơ sở để duy trì tính an toàn cho thị trường, tạo niềm tin và thu hút khách hàng nhiều hơn. Những bước tiến về hạ tầng, kết nối giao thông đã nâng tầm vị thế của Bình Dương trên thị trường bất động sản một cách rõ nét. Sự sôi động, nhộn nhịp trong các giao dịch nhà đất đã thiết lập một mặt bằng giá mới cho bất động sản tại đây, và hứa hẹn mưc lợi nhuận chênh lệch sẽ còn tiếp tục leo cao trong tương lai. Bên cạnh hình thức cho thuê phòng trọ truyền thống, xu hướng đầu tư căn hộ cho thuê tại Bình Dương đang có chiều hướng nóng lên; đồng thời, việc đổ vốn vào đất nền, nhà phố ở các khu đô thị cũng là lựa chọn hàng đầu của nhà đầu tư. Theo dự báo của các chuyên gia, nguồn cung bất động sản Bình Dương sẽ tiếp tục bùng nổ từ nay cho đến cuối năm 2019. Đặc biệt, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều đợt sóng dự án mới, quy mô và rầm rộ hơn trước rất nhiều. Xem thêm:
|
Về chúng tôiNhững chuyên gia bất động sản cá nhân - người tâm huyết và đam mê giúp đỡ các cá nhân đầu tư và giao dịch bất động sản ... ArchivesChủ Đề |